Wohnen immer teurer: Blick in neuen Mietspiegel für Holzwickede lohnt sich
Wohnen wird immer teurer. Um einen Vergleich zu haben, wie hoch die Mieten sind, lohnt sich ein Blick in den Mietspiegel. Für die Gemeinde Holzwickede und sechs andere Kommunen hat der Kreis Unna erstmals den qualifizierten Mietspiegel erstellt. In der letzten Sitzung des alten Jahres haben die Fraktionen in Haupt- Finanz- und Personalausschusses den neuen Mietspiegel für die Gemeinde Holzwickede zur Kenntnis genommen und anerkannt. Der neue ab 1. Januar 2020 gültige Mietspiegel ist erstmals nicht mehr vom Eigentümerverband Haus und Grund Unna e.V. erstellt worden, sondern vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Kreises Unna.
Für den neuen qualifizierten Mietspiegel hat der Gutachterausschuss des Kreises in Holzwickede 354 Daten erfasst (Stand Mai 2019), wie die Verwaltung auf Nachfrage von SPD-Sprecher Michael Klimziak mitteilt. Davon sind 261 privat vermietete Wohnungen. Der Mietspiegel für Holzwickede bezieht sich auf nicht preisgebundene Wohnungen und gibt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im Gemeindegebiet. Er stellt eine Orientierungshilfe dar, die es beiden Mietvertragsparteien ermöglichen soll, eine angemessene Miethöhe festzustellen. Wobei der Wohnraum in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Klage vergleichbar sein soll.
Bei Mieterhöhungsverfahren verbindlich
Insbesondere bei gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren hat der qualifizierte Mietspiegel Rechtsfolgen: So muss der Vermieter sich auf die darin enthaltenen Angaben beziehen. Bei gerichtlichen Verfahren wird außerdem davon ausgegangen, dass der Mietspiegel die ortsüblichen Vergleichsmieten wiedergibt.
Der Mietspiegel weist die ortübliche monatliche Miete je Quadratmeter Wohnfläche in Form von Mietspannen aus. Diese sind in Baualtersklassen eingeteilt und gelten für unmöblierte Wohnungen von 25 bis 150 qm Wohnfläche. Die ortsübliche Miete in Holzwickede wird als Nettokaltmiete (ohne Heiz- und Betriebskosten) ausgewiesen.
Der qualifizierte Mietspiegel 2020 für Holzwickede sieht wie folgt aus:
| Baualtersklasse | Mittelwert in Euro/qm | Unter- und Obergrenze in Euro/qm |
| bis 1949 | 4,81 | 4,19 – 5,52 |
| 1950 bis 1964 | 4,74 | 4,12 – 5,44 |
| 1965 bis 1977 | 4,95 | 4,31 – 5,69 |
| 1978 bis 1994 | 5,62 | 4,89 – 6,44 |
| 1995 bis 2009 | 5,74 | 5,00 – 6,59 |
| ab 2010 | 6,65 | 5,79 – 7,63 |
Vom ausgewiesenen Mittelwert kann abgewichen werden, wenn die Ausstattung der Wohnung „in Art, Umfang und Qualität erheblich vom Durchschnitt abweicht“. Wenn es Merkmale der Wohnung gibt, die nicht durch Zu- und Abschläge (s. weiter unten) abgedeckt werden, die im Mietspiegel genannt sind. Auch die Wohnlage spielt eine Rolle.
Nur eine Wohnlage in Holzwickede
Bemerkenswerterweise heißt es im Mietspiegel für Holzwickede zur Wohnlage: „Das Gebiet der Gemeinde Holzwickede in mehrere Wohnlagen aufzuteilen ist nicht möglich. Die überwiegende Mehrheit der Wohnungen befindet sich in mittlerer Lage. Diese zeichnet sich aus durch:
- Wohn- oder gemischte bauliche Nutzung
- wenig Grünflächen
- höheres Verkehrsaufkommen, teilweise Durchgangsverkehr
- ausreichend Verkehrsanbindung, ausreichender Parkraum
- Nahversorgung gewährleistet, andere Infrastruktureinrichtungen ausreichend erreichbar“
Nach dem Mietspiegel stellen Zu- oder Abschläge Abweichungen vom Standard (durchschnittliche Qualität des jeweiligen Merkmals) dar. Sie sind nur dann zu berücksichtigen, wenn sie vom Vermieter eingebracht werden.
Zu- und Abschläge
Folgende Zu- oder Abschläge können pro Quadratmeter Wohnfläche angerechnet werden:
| Merkmal Wohnfläche | Zu- oder Abschlag in Euro/qm Wohnfläche |
| 25 qm bis unter 45 qm | +0,60 |
| 45 qm bis unter 70 qm | +0,05 |
| 70 qm bis unter 95 qm | Standard |
| 95 qm bis unter 130 qm | -0,05 |
| 130 qm bis unter 150 qm | -0,15 |
Beheizungsart
Als Standard der Wohnungen in Holzwickede wird von einer Gas- oder Ölzentralheizung ausgegangen im Mietspiegel. Andere Beheizungsarten ergeben folgende Zu- oder Abschläge:
| Merkmal Beheizungsart | Zu- oder Abschläge in Euro/qm Wohnfläche |
| Gas/Heizöl | Standard |
| Fernwärme | -0,30 |
| Nachtspeicher/Strom | -0,20 |
Als weitere Merkmale für Zu- oder Abschläge bei der Monatsmiete sind im Mietspiegel Ausstattung, allgemeine bzw. energetische Modernisierungen oder die Lage der Wohnung innerhalb eines Gebäudes genannt.
Ausstattung
Für eine durchschnittliche Wohnung wird eine Grundausstattung mit einem Badezimmer (Dusche oder Wanne) und WC, Balkon oder Terrasse, Isolierverglasung sowie ein einfacher Bodenbelag (z.B. Laminat) angenommen.
Unter einer einfachen Ausstattung sind beispielsweise einfache PVC-Fußböden, Einfachverglasung oder ein schlechter Zuschnitt der Wohnung zu verstehen.
Eine gehobene Ausstattung zeichnet sich unter anderem durch das Vorhandensein eines Gäste-WC oder 2. Badezimmers, großformatige Fliesen, Dreifachverglasung oder gehobene Bodenbeläge aus.
| Merkmal Ausstattung | Zu- oder Abschläge in Euro/qm |
| einfache Ausstattung | -0,10 |
| mittlere Ausstattung | Standard |
| gehobene Auisstattung | +0,10 |
Modernisierung
Hier enthält der qualifizierte Mietspiegel eine detaillierte Aufstellung von allgemeinen und energetischen Modernisierungsmaßnahmen, die mit gestaffelt nach Art und Zeitpunkt der Durchführung mit Punkten bewertet werden. Die Summe der Punkte führt dann zu weiteren Zu- oder Abschläge von +0,15 Euro/qm Wohnfläche (mittlerer Modernisierungsgrad) bis +0,40 Euro/qm oder hat keine Auswirkung (Standard) bei kleineren Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung.
Weitere besondere Merkmale
Weitere Zuschläge konnten für folgende Merkmale ermittelt werden:
| Merkmal Lage im Gebäude | Zu- oder Abschläge in Euro/qm Wohnfläche |
| Einfamilienhaus | +0,50 |
| Wohngebäude mit 2 oder 3 WE | +0,20 |
| 1 Zimmer | -0,40 |
| Wohnung befindet sich ab dem 3. OG | -0,20 |
| Wohnung befindet sich im DG | -0,15 |
| Wohnung über Aufzug erreichbar | +0,25 |
Keinen Einfluss auf die Miete haben folgende Merkmale, die von den Gutachtern des Kreises untersucht wurden:
- fehlender Balkon, bzw. besonders großer Balkon/ Dachterrasse
- Gäste-WC
- Wohnungen, die durch Erdwärme beheizt werden
- Barrierefrei erstellt oder erreichbar
- Lage der Wohnung im Kellergeschoss bzw. Souterrain
- 2 oder mehr Zimmer
Der neue qualifizierte Mietspiegel ist der einzige offizielle Mietspiegel für Holzwickede. Er ist bis 31. Dezember 2021 gültig und wird dann fortgeschrieben. Die Gemeinde Holzwickede hat angekündigt, den Mietspiegel 2020 auf ihrer Homepage zu veröffentlichen, was allerdings bislang noch nicht geschehen ist.
